Alors que la crise sanitaire perdure, le marché de l’immobilier résidentiel montre des signes de résistance.
Certes, l’épidémie de Covid-19 perturbe et perturbera encore le marché mais son impact devrait rester mesuré sur les prix.
L’appétence pour les maisons se confirme S’il y a une tendance que le confinement aura, sinon fait naître, du moins contribué à renforcer, c’est le goût des Français pour les maisons disposant d’un extérieur. L’écart avec les recherches d’appartements se maintient depuis le premier confinement, confirmant la thèse d’une redistribution des cartes en faveur des maisons. L’évolution des recherches Google des termes « achat appartement » et « achat maison » est à ce sujet révélatrice : depuis avril 2020, il y a environ deux fois plus de recherches de maisons que d’appartements(1).
• Une nouvelle façon de vivre au quotidien
Ce changement est essentiellement motivé par le désir d’avoir un logement plus grand(2). Une personne sur 4 recherche aujourd’hui un espace extérieur (balcon, terrasse ou jardin)(2). Un Français sur 3 souhaite que son habitation soit située au calme et proche de la nature. 17 % déclarent par ailleurs que la proximité du domicile avec le lieu de travail est moins importante pour l’acquisition d’un bien(2).
• Un regain d’intérêt pour les résidences secondaires
Après plusieurs mois passés en appartement pour cause de confinement, le désir de devenir propriétaire d’une résidence secondaire à la campagne ou en bord de mer se fait ressentir. La plupart des professionnels de l’immobilier, notaires et agents en tête, constatent ainsi une nette hausse des consultations d’offres de ventes de maisons et d’appartements. La Normandie, la Bretagne, le golfe du Morbihan, le sud-ouest et le bassin d’Arcachon ou encore la côte basque restent les secteurs les plus prisés.
Un essoufflement de la reprise
• Une année 2020 en recul sur le marché de l’ancien
Pandémie, crise économique, confinements : le marché de l’immobilier ancien a connu une évolution heurtée tout au long de l’année écoulée.
Les mois de janvier et février 2020 ont été plutôt hésitants, marqués par une baisse de 0,9 % en glissement annuel(3) du nombre de compromis de vente signés. Avec le premier confinement, les ventes ont ensuite accusé une forte diminution, de près de 57 % en glissement annuel(3), entre mars et mai. La tendance s’est ensuite inversée avec, dès la sortie du confinement, un effet de rattrapage : entre avril et juillet, le niveau des ventes a fait un bond de 460 % en glissement annuel(3) ! Si le rebond s’est épuisé en août avec une baisse des ventes, la reprise est apparue à nouveau, dès septembre, avec des niveaux comparables à ceux de septembre 2019(3). Toutefois, alors que le mois d’octobre est habituellement l’un des 3 mois les plus porteurs de l’année, les ventes ont juste réussi à se maintenir au niveau du mois précédent.
Toutefois, ces bons résultats n’ont pas permis au marché de renouer avec les niveaux d’activité de 2019. L’année 2020 devrait ainsi afficher un recul d’environ 15 %(3).
• Le marché du neuf a la cote
Au cours de l’année 2020, l’appétence des Français pour l’immobilier neuf s’est considérablement accrue à l’occasion du confinement. Une maison individuelle neuve de plus de 100 m2 avec un espace extérieur est ainsi devenue la recherche prioritaire des futurs acquéreurs(4).
Si les recherches de maisons et d’appartements neufs se sont légèrement tassées en mars et avril derniers, elles ont été suivies par une vive reprise dès le mois de mai(4). Près d’1/4 des acheteurs a alors fait le choix du neuf dans sa recherche immobilière et une majorité se tourne vers la maison individuelle(4).
Victime de son succès, le marché du neuf peine cependant à répondre à la demande, l’offre de logements neufs se faisant plus rare. En un an, d’octobre 2019 à septembre 2020, 393 000 logements ont été autorisés à la construction, soit 10 % de moins qu’au cours des 12 mois précédents(5). Même constat du côté des permis de construire : entre juillet et septembre 2020, le nombre de permis délivrés a accusé une baisse de 11,5 % par rapport à la même période un an plus tôt(5).
C’est la raison pour laquelle le gouvernement a maintenu la continuité des activités du bâtiment et des demandes de permis de construire au cours du second confinement. Parallèlement, certains dispositifs, tels le dispositif Pinel, ont été reconduits sur plusieurs années, favorisant la construction de programmes de logements neufs.
Des prix qui résistent Cependant, la fébrilité de la reprise économique et le recul de l’activité ne semblent pas avoir d’impact sur les prix de l’immobilier. Tirés vers le haut par une raréfaction de l’offre à laquelle fait face une forte demande, les prix des logements continuent d’augmenter.
• Une accélération de la hausse des prix dans l’ancien
Durant le premier confinement, la hausse des prix des logements anciens a doucement ralenti, sans pour autant annoncer un retournement de la courbe des prix. Depuis l’été 2020, le rythme de la hausse se relève et la raréfaction de l’offre perdure.
Les prix des appartements anciens progressent ainsi de plus de 10 % sur un an dans 28 % des villes de plus de 100 000 habitants(3). Les grandes villes comme Bordeaux, Limoges ou Nîmes, qui avaient connu avant la crise sanitaire une chute des prix ou celles qui, à l’image d’Orléans, Saint-Étienne ou Toulon, souffraient d’une sous-évaluation, ont enregistré une remontée notable des prix.
• Un rebond des prix dans le neuf
À l’image du marché de l’ancien, les prix des logements neufs ont hésité durant le premier confinement, sans toutefois montrer de signes de faiblesse. Depuis le mois de septembre, le rebond est d’ailleurs sensible.
Là aussi, la rareté de l’offre, le déplacement de la demande vers des régions longtemps moins convoitées et les aspirations de la demande à plus de surface (avec un jardinet, des balcons…), ont favorisé un rebond des prix. Au mois d’octobre 2020(3), les prix ont été relevés de 3,9 % sur un an sur l’ensemble du marché, contre 2,5 % il y a un an à la même époque(3). C’est d’ailleurs sur le secteur des maisons que les prix ont remonté le plus rapidement : + 4,6 % sur un an, contre 0,8 % il y a un an(3).
